Dos datos que conviene saber antes de la próxima junta: en toda la Ley de Propiedad Horizontal no aparece la palabra «animal», y tampoco aparece la palabra «multa». Casi todo lo que se acuerda en estos asuntos se acuerda sobre una base que no existe.
El perro de un vecino ladra durante horas y la comunidad quiere actuar. En la junta se propone una multa, alguien dice que hay que prohibir los animales en los estatutos, y el administrador envía una carta que nadie firma como requerimiento. Seis meses después el perro sigue ladrando y la comunidad ha perdido todo ese tiempo.
Esta guía explica qué herramientas tiene realmente una comunidad de propietarios, cuáles no tiene aunque se acuerden por unanimidad, y qué le queda al vecino afectado cuando la junta prefiere no meterse.
Empecemos por una verificación que sorprende a casi todo el mundo: en el texto completo de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, la palabra «animal» no aparece ni una sola vez. No hay en esa ley ningún precepto sobre mascotas, ni un régimen de tenencia, ni una prohibición, ni una autorización.
Lo único que la ley ofrece es un cauce genérico, el del artículo 7.2, que prohíbe al propietario y al ocupante desarrollar en su piso «actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
Es decir: el perro no es el problema jurídico. El problema jurídico es la actividad molesta. Y eso tiene una consecuencia práctica inmediata: lo que hay que documentar no es que haya un perro, sino que hay molestias reiteradas y acreditadas.
Tampoco la Ley 7/2023, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, regula esto: las expresiones «comunidad de propietarios» y «propiedad horizontal» no figuran en su texto. No modifica la Ley de Propiedad Horizontal en este punto. Lo que sí contiene es una obligación del titular que a la comunidad le conviene citar, en su artículo 26.c):
«Adoptar las medidas necesarias para evitar que su tenencia o circulación ocasione molestias, peligros, amenazas o daños a las personas, otros animales o a las cosas.»
Y conviene conocer también la letra a) del mismo artículo, que obliga a «mantenerlos integrados en el núcleo familiar, siempre que sea posible por su especie». Se cita mucho como si fuera un derecho del dueño frente a la comunidad. No lo es: es una obligación del titular, y de hecho juega contra quien deja al animal ocho horas solo en una terraza.
Es el acuerdo más frecuente y el más inútil. Mismo método de verificación, mismo resultado: las palabras «multa», «sanción» y «sancionador» no aparecen en ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal. La junta de propietarios no tiene potestad sancionadora, porque nadie se la ha dado.
La única medida de contenido aflictivo que la ley permite acordar a la junta está en el artículo 21.1, y está acotada a un supuesto que no es este:
«La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.»
El argumento es concluyente: el legislador habilitó expresamente medidas disuasorias solo para el impago, y aun así sometidas a control de proporcionalidad. Las consecuencias aflictivas por actividades molestas las reservó al juez —la privación del uso de la vivienda del artículo 7.2—, no a la junta.
Si su comunidad ya ha aprobado una multa por ladridos, la mala noticia es que es muy probable que no sea exigible. La buena es que existe una vía que sí funciona, y es mucho más contundente que cualquier multa.
El artículo 7.2 organiza la reacción en fases tasadas. Saltarse una es perder el pleito en la puerta.
Requerimiento fehaciente del presidente. Dice la ley: «El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.»
Tres detalles que suelen estropearlo: lo firma el presidente, no el administrador en su propio nombre; tiene que contener el apercibimiento expreso de acciones judiciales; y tiene que ser fehaciente, porque la ley exige después adjuntar a la demanda «la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor». Burofax con acuse y certificación de contenido.
Que el infractor persista. La ley condiciona el paso siguiente a que «el infractor persistiere en su conducta». Hay que dejar transcurrir un plazo razonable y documentar que las molestias continúan después del requerimiento. Ese periodo no es tiempo perdido: es prueba.
Acuerdo de la junta, convocada al efecto. «Previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto». El punto tiene que figurar en el orden del día de la convocatoria. Y el acuerdo hay que certificarlo, porque se adjunta a la demanda.
Demanda por juicio ordinario, contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante. Así lo exige la ley: «La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local». Demandar solo a uno de los dos es un error frecuente y costoso.
Aquí es donde queda claro por qué esta vía vale más que una multa. Presentada la demanda con el requerimiento y la certificación del acuerdo, el juez puede acordar cautelarmente la cesación inmediata de la actividad, «bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia», y «cuantas medidas cautelares fueran precisas».
Y la sentencia estimatoria puede disponer:
Dos cuestiones prácticas que deciden si el acuerdo sale o no.
La mayoría. El artículo 7.2 no fija ninguna: solo exige «autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto». Y ningún apartado del artículo 17 contempla este acuerdo entre sus supuestos especiales. Al no ser un acuerdo que apruebe o modifique el título constitutivo ni los estatutos, se entiende aplicable la regla residual del artículo 17.7: «para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación», con la regla atenuada en segunda convocatoria. Conviene decir que esta es la interpretación sistemática habitual, no una regla escrita con ese nombre en la ley.
Los ausentes juegan a favor. Es el instrumento más útil y el menos usado. El artículo 17.8 permite computar como favorables los votos de los propietarios ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. En una comunidad con poca asistencia, notificar bien el acuerdo a los ausentes es lo que convierte una mayoría escasa en una mayoría sólida.
El presidente no necesita poder especial. El artículo 13.3 es claro: «El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten». Lo que necesita es el acuerdo y su certificación, no un apoderamiento ad hoc de la junta.
La respuesta corta es que sí, pero con un requisito que casi ninguna comunidad cumple. Y conviene distinguir tres instrumentos que se confunden todo el tiempo.
Una prohibición de tenencia de animales es una limitación del uso de un elemento privativo y, como tal, materia estatutaria. Aprobarla o modificarla exige, conforme al artículo 17.6, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación». Y para que sea oponible a quien compre después hace falta además inscripción en el Registro de la Propiedad: el artículo 5 de la ley advierte que el estatuto privativo «no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
La doctrina registral publicada en el BOE es firme en esto. La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de junio de 2022 suspendió la inscripción de una cláusula estatutaria limitativa de usos aprobada por el 82,71 % de las cuotas, precisamente por faltar la unanimidad, razonando que las mayorías reducidas son excepciones tasadas que no se extienden a otras restricciones de uso. Hay resoluciones posteriores en el mismo sentido.
Es donde la mayoría de las comunidades cree tener más margen del que tiene. El artículo 6 dice:
«Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.»
Se aprueban por la mayoría de los acuerdos de administración, que es mucho más fácil. Pero su objeto está acotado por el propio texto a los detalles de convivencia y al uso de servicios y cosas comunes. De ahí se sigue, con naturalidad, que una norma de régimen interior puede regular el uso del ascensor, el portal o las zonas comunes por el animal —correa, no dejarlo suelto, recoger excrementos— pero no puede prohibir tenerlo dentro del piso, que no es ni un servicio ni una cosa común.
No sirve para crear una prohibición de uso de lo privativo. Un acuerdo mayoritario que prohibiese tener animales en las viviendas sería, en términos del artículo 18.1.a), un acuerdo «contrario a la ley o a los estatutos», e impugnable.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 12 de septiembre de 2013 (ponente Arroyo Fiestas, ROJ STS 5067/2013), recordó que el propietario de un elemento privativo ostenta la facultad de decidir su destino y uso, y que «cualquier limitación estatutaria a esta libertad debe ser expresa y objeto de interpretación restrictiva, y ha de constar previamente inscrita en el Registro de la propiedad a fin de tener eficacia frente a terceros». Y añadió que «cualquier limitación al pleno ejercicio de sus facultades debe estar establecida por ley y ser objeto, como cualquier disposición prohibitiva o limitativa de derechos, de una interpretación restrictiva».
Conclusión práctica: una cláusula ambigua no prohíbe. Si los estatutos de su comunidad dicen algo genérico sobre «molestias», eso no es una prohibición de tener animales.
Más de lo que suele hacer, y menos de lo que a veces se le atribuye. El artículo 20 le encomienda, en su letra a):
«Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.»
Esa es su herramienta directa: advertir y apercibir. Y por la letra e), como secretario, es quien custodia la documentación y extiende la certificación del acuerdo que el artículo 7.2 exige adjuntar a la demanda.
Lo que el administrador no puede hacer es sustituir al presidente. El requerimiento de cesación del artículo 7.2 lo hace el presidente, y la representación en juicio la tiene el presidente por el artículo 13.3. Un requerimiento firmado solo por el administrador, sin apoderamiento ni actuación en nombre del presidente, es el defecto formal que más veces obliga a empezar de nuevo.
Y hay algo que conviene recordar en la junta: el artículo 9.1.b) obliga a cada propietario a mantener su piso «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder». Es una obligación legal que existe con o sin estatutos.
Es la situación más habitual: el afectado es uno, el perro es de otro, y a los demás vecinos el asunto les da pereza. Hay tres salidas y conviene conocerlas por orden.
Primera: exigir al presidente que requiera. La ley no deja la iniciativa al arbitrio del presidente. El artículo 7.2 dice que requerirá «a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes». Pídalo por escrito. Que conste la petición y, si llega, la negativa.
Segunda: impugnar el acuerdo que rechaza actuar. El artículo 18 permite impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de algunos, y los que supongan «un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho». Dos trampas que cierran esta puerta a mucha gente: hay que haber salvado el voto en la junta —no basta votar en contra— y hay que estar al corriente de pago con la comunidad o consignar judicialmente la deuda.
Y los plazos del artículo 18.3 son cortos: tres meses desde la adopción del acuerdo, «salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año».
Tercera, y la que de verdad le sirve: su acción individual. La acción de cesación del artículo 7.2 es de la comunidad, pero usted conserva una acción propia por inmisiones. El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 12 de enero de 2011 (ponente Marín Castán, ROJ STS 264/2011), confirmó que «los ruidos excesivos pueden encuadrarse, por analogía, en el art. 1908-2.º CC, en conexión con los arts. 590 y 7-2.º CC» —los tres, preceptos del Código Civil; el 7.2 es el del abuso de derecho.
Y a eso se suma la vía administrativa, que no depende de nadie más que de usted: la denuncia municipal por el artículo 48 de la ordenanza acústica de Madrid, que obliga a los tenedores de animales domésticos a «adoptar las medidas necesarias para evitar que estos produzcan ruidos que ocasionen molestias al vecindario perturbando la convivencia». El procedimiento completo está en la guía sobre cómo denunciar a un perro que ladra.
Entonces hay una palanca más rápida que cualquier junta, y está en manos del propietario del piso. El artículo 27.2.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato «cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
Hay una asimetría que merece subrayarse: el arrendador no necesita requerimiento previo —el artículo 27.2 no lo exige—, mientras que la comunidad sí lo necesita para su acción de cesación. En la práctica, requerir conviene igualmente, porque acredita el conocimiento y la persistencia.
De modo que la carta más eficaz que puede enviar una comunidad no siempre va dirigida al dueño del perro: va dirigida al propietario del piso alquilado, recordándole que puede resolver el contrato y que la demanda de la comunidad se dirigirá también contra él, porque así lo exige el artículo 7.2. Eso suele mover el asunto en semanas.
Solo mediante una cláusula estatutaria expresa, aprobada por unanimidad conforme al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal e inscrita en el Registro de la Propiedad para ser oponible a futuros compradores. Ni un acuerdo mayoritario de junta ni una norma de régimen interior pueden prohibir tener un animal dentro de la vivienda, porque el artículo 6 limita esas normas a los detalles de convivencia y al uso de los servicios y cosas comunes.
No. Las palabras «multa» y «sanción» no figuran en la Ley de Propiedad Horizontal, que no atribuye a la junta potestad sancionadora. La única medida disuasoria que la ley permite acordar es la del artículo 21.1 y está limitada a la morosidad. Las consecuencias aflictivas por actividades molestas las impone el juez en la acción de cesación.
El artículo 7.2 solo exige autorización de la junta debidamente convocada al efecto, sin fijar mayoría. Al no figurar este acuerdo entre los supuestos especiales del artículo 17, se entiende aplicable la regla residual del artículo 17.7: doble mayoría simple de propietarios y cuotas, con la regla atenuada en segunda convocatoria. Además, el artículo 17.8 permite computar como favorables los votos de los ausentes que no discrepen en 30 días naturales.
El presidente. El artículo 7.2 le atribuye expresamente el requerimiento, y el artículo 13.3 le otorga la representación de la comunidad en juicio y fuera de él. El administrador puede hacer advertencias y apercibimientos conforme al artículo 20.a) y certifica los acuerdos como secretario, pero no sustituye al presidente en el requerimiento de cesación.
La ley no contempla nominalmente una prohibición de tenencia. Lo que el artículo 7.2 autoriza es la cesación definitiva de la actividad molesta, la indemnización, la privación del uso de la vivienda por hasta tres años y, si el infractor es un ocupante no propietario, la extinción de sus derechos y su lanzamiento. En la práctica, la cesación de la actividad puede implicar que los animales no sigan alojados en esas condiciones en esa vivienda.
Exigir por escrito al presidente que requiera al infractor, porque la ley le atribuye esa obligación a iniciativa de cualquier propietario u ocupante; impugnar el acuerdo denegatorio conforme al artículo 18, habiendo salvado el voto y estando al corriente de pago, en el plazo de tres meses o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos; y ejercitar su acción individual por inmisiones, además de la denuncia administrativa ante el Ayuntamiento.
No regula esa materia: en su texto no aparecen las expresiones «comunidad de propietarios» ni «propiedad horizontal», y no modifica la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que contiene es una obligación del titular de evitar que la tenencia ocasione molestias, en su artículo 26.c), que juega a favor de la comunidad y no en contra.
Y mientras todo eso avanza, que el vecino afectado siga llamando al 092 y acumulando avisos: la prueba que gana la acción de cesación se construye por la vía administrativa. Cómo hacerlo está en la guía del procedimiento de denuncia; y si el ruido no es de animales, en cómo denunciar el ruido de un vecino.
Juan A. Bartolomé Hernández · Abogado · Colegiado nº 93.470 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid.
Ejerce en derecho civil e inmobiliario desde One Serrano (Calle Serrano 93, Madrid), con atención específica a propiedad horizontal, contaminación acústica y relaciones de vecindad. Acepta asuntos en toda España y trabaja habitualmente con administradores de fincas.