Tres situaciones que se viven igual y se resuelven de forma completamente distinta. Confundirlas es el motivo por el que la mayoría de estos casos no llega a ninguna parte.
El ruido del piso de arriba es, con diferencia, el conflicto vecinal más frecuente y el peor resuelto. Pisadas, tacones, sillas que se arrastran, un niño que corre, golpes secos a las once de la noche. La reacción natural es pensar que el vecino es un desconsiderado, y a veces lo es.
Pero en un número notable de casos el vecino no está haciendo nada anormal: está caminando por su casa. Lo que ocurre es que el forjado que le separa de usted transmite el impacto como si no hubiera nada en medio. Y si eso es lo que pasa, su reclamación no es contra él.
Antes de escribir un solo burofax, hay que situar el caso en uno de estos tres escenarios, porque cada uno tiene una norma distinta, un plazo distinto y un destinatario distinto:
| Escenario | Contra quién | Norma principal | Plazo crítico |
|---|---|---|---|
| A. El vecino hace un uso anormal de su vivienda | El vecino | Ordenanza municipal + art. 7.2 LPH + art. 1908 CC | Prescripción de la infracción (6 meses si es leve) |
| B. El edificio no aísla lo que debía aislar | Promotor, constructor y técnicos | Art. 3.1.c) y art. 17.1.b) LOE | 3 años desde la recepción de la obra |
| C. El vecino reformó y empeoró el aislamiento | El vecino | Art. 7.1 y 9.1.b) LPH + DB-HR 6.2 + art. 20.2 ordenanza | Desde que se hizo la obra |
Fíjese en el plazo del escenario B, porque es el que arruina más casos: tres años contados desde la recepción de la obra, no desde que usted compró, ni desde que el ruido se volvió insoportable. En un edificio entregado hace seis años, esa puerta está cerrada aunque el defecto sea evidente.
Es el caso que todo el mundo supone, y hay que empezar por acotar qué es exactamente lo prohibido, porque no todo lo molesto lo es.
En Madrid, el artículo 47.2 de la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica declara no tolerables cinco conductas concretas. Dos mencionan expresamente los ruidos de impacto:
«b) Ocasionar ruidos de impacto por reparaciones, instalaciones de elementos domésticos o actuaciones similares durante el horario nocturno.»
«c) Efectuar mudanzas, desplazamiento de muebles, traslado de enseres o la realización de obras en el interior de las viviendas o locales desde las 21 hasta las 8.00 horas, en días laborables, y desde las 21.00 hasta las 9.30 horas, los sábados, domingos y festivos.»
Y advierta el límite, que es importante y casi nunca se dice: unas pisadas, unos tacones o unos niños corriendo a las seis de la tarde no encajan en ninguna de las cinco letras. Esas letras exigen horario nocturno o supuestos concretos. Para el ruido diurno ordinario hay que ir a la cláusula general del artículo 47.1 —el comportamiento debe mantenerse «dentro de los límites tolerables de la buena convivencia vecinal»— y a los límites numéricos del artículo 16.
El artículo 16 de la ordenanza fija lo que su vecino no puede transmitirle, y es bastante exigente:
| Recinto receptor (uso residencial) | Día 7–19 h | Tarde 19–23 h | Noche 23–7 h |
|---|---|---|---|
| Dormitorios | 30 dBA | 30 dBA | 25 dBA |
| Estancias | 35 dBA | 35 dBA | 30 dBA |
El propio artículo 16.1 deja claro a quién obliga: «toda instalación, establecimiento, actividad o comportamiento». El comportamiento de su vecino está dentro.
El procedimiento de denuncia, la escala de infracciones por exceso de decibelios y las cuantías los desarrollamos en la guía sobre cómo denunciar el ruido de un vecino. Aquí baste decir que las multas van de 750 a 3.000 euros según la gravedad, y que las cobra el Ayuntamiento.
Si el objetivo es que cese, el camino es el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: requerimiento fehaciente del presidente, acuerdo de la junta y acción de cesación por juicio ordinario, con posible cesación cautelar inmediata y, en sentencia, indemnización y privación del uso de la vivienda por hasta tres años —o extinción de sus derechos y lanzamiento, si el ruidoso es inquilino.
Y si la comunidad no se mueve, le queda su acción propia por inmisiones. El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 12 de enero de 2011 (ponente Marín Castán, ROJ STS 264/2011), confirmó la doctrina según la cual «los ruidos excesivos pueden encuadrarse, por analogía, en el art. 1908-2.º CC, en conexión con los arts. 590 y 7-2.º CC». Conviene leer bien esa fórmula: los tres preceptos son del Código Civil, y el 7.2 es el del abuso de derecho, no el de la Ley de Propiedad Horizontal. Es un error de cita muy repetido.
De la misma sentencia sale un criterio que vale oro cuando el ruido viene de una actividad autorizada: la autorización administrativa no exonera. Tener licencia no es una patente para causar inmisiones.
Aquí está la parte que casi nadie plantea, y es la que puede convertir una discusión de portal en una reclamación con dinero detrás.
La Ley de Ordenación de la Edificación incluye la protección frente al ruido entre los requisitos básicos de habitabilidad del edificio. Su artículo 3.1.c) exige, en la letra c.2):
«Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.»
Y el artículo 17.1.b) establece la garantía:
«Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.»
La cadena es directa: aislamiento acústico insuficiente → incumplimiento del artículo 3.1.c.2) → garantía de tres años del artículo 17.1.b). Y el artículo 17.3 añade una ventaja decisiva: «en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción». No tiene que averiguar si falló el proyectista o el constructor: el promotor responde.
Los fija el Documento Básico DB-HR «Protección frente al ruido» del Código Técnico de la Edificación. En lo que nos interesa, su apartado 2.1.2 exige que el nivel global de presión de ruido de impactos L'nT,w en un recinto protegido —un dormitorio, un salón— colindante con otra vivienda no sea mayor que 65 dB. Y el apartado 2.1.1 exige un aislamiento a ruido aéreo DnT,A no menor de 50 dBA entre viviendas distintas.
Esos dos números son los que un ensayo acústico in situ puede contrastar, y los que convierten una queja en un informe pericial.
El DB-HR entró en vigor el 24 de octubre de 2007, pero con un periodo transitorio que se prorrogó. Es de cumplimiento obligatorio para los proyectos cuya licencia municipal se solicitó a partir del 24 de abril de 2009. Entre el 24 de octubre de 2007 y esa fecha, el proyectista podía elegir entre el DB-HR y la antigua norma básica NBE-CA-88. Para licencias anteriores, regía la NBE-CA-88.
Lo primero que hay que averiguar, por tanto, no es cuánto ruido entra: es cuándo se solicitó la licencia de obras del edificio. Es un dato público y se pide en el Ayuntamiento.
Este apartado vale por sí solo la lectura de la guía, porque es el argumento que suele decidir —y perder— estos pleitos.
Supongamos un edificio de 1998. Usted encarga un ensayo acústico, el técnico mide y el resultado es peor que 65 dB. Parece concluyente. No lo es.
La razón está en un documento del propio Ministerio: la Guía de aplicación del DB-HR. Dice, literalmente:
«El aislamiento exigido en la norma básica NBE CA 88 correspondía con el valor obtenido en laboratorio de los elementos constructivos; para ruido aéreo se trataba del índice de reducción acústica ponderado A, RA, y para ruido de impactos del nivel de presión de ruido de impactos de laboratorio, Ln.»
«Frecuentemente se han comparado los valores de aislamiento acústico obtenidos en el edificio con los valores exigidos en la antigua NBE CA 88. La identificación de dichos valores es un error, pues los índices RA o Ln no se obtienen de mediciones in situ, sino de mediciones en laboratorio y por lo tanto no son comparables entre sí.»
Traducido: en un edificio anterior al DB-HR, un mal resultado en una medición in situ no prueba por sí solo que se incumpliera la norma vigente cuando se construyó, porque aquella norma no se expresaba en magnitudes medibles en el edificio terminado. Es exactamente lo que alegará el promotor, y tiene respaldo en un documento oficial.
No significa que no haya caso. Significa que en un edificio antiguo la reclamación hay que construirla de otra manera —sobre el proyecto, los materiales realmente ejecutados y la comparación con lo proyectado— y que quien le prometa un resultado mostrándole solo una medición, no ha leído esto.
Situación muy frecuente y con una base jurídica bastante mejor de lo que la gente cree: el de arriba quita la moqueta, o el parquet con su lámina anti-impacto, y pone gres pegado al suelo. Y de un día para otro se oyen los pasos.
Hay dos preceptos poco citados que sostienen la reclamación, y conviene usarlos los dos.
El apartado 6.2 del DB-HR, sobre mantenimiento y conservación:
«Cuando en un edificio se realice alguna reparación, modificación o sustitución de los materiales o productos que componen sus elementos constructivos, éstas deben realizarse con materiales o productos de propiedades similares, y de tal forma que no se menoscaben las características acústicas del mismo.»
Y, en Madrid, el artículo 20.2 de la ordenanza acústica:
«Las modificaciones y el mantenimiento de las edificaciones deberán hacerse de modo que éstas no experimenten una reducción de las condiciones de calidad acústica preexistentes.»
No pida que la reforma «cumpla el Código Técnico»: la introducción del DB-HR excluye de su ámbito las obras de reforma en edificios existentes, salvo rehabilitación integral, de modo que a su vecino no se le pueden exigir los 65 dB del apartado 2.1.2.
Lo que sí se le puede exigir es el deber de no empeorar: que repongan la situación acústica preexistente. La pretensión es de reposición, no de cumplimiento de norma nueva. Formularla mal es perder el pleito teniendo razón.
El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes e incluye expresamente, entre los estructurales, «los pilares, vigas, forjados y muros de carga». El solado no aparece: el pavimento es revestimiento privativo.
De ahí salen dos caminos:
Y aquí está la mejor noticia de toda la guía: la legitimación del artículo 7.1 es individual. A diferencia de la acción de cesación del 7.2, no necesita requerimiento del presidente ni acuerdo de la junta. El propietario perjudicado demanda por su cuenta.
Añada el artículo 9.1.b) de la misma ley, que obliga a cada propietario a mantener su piso «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder».
Sin esta averiguación no hay estrategia posible. Cuatro gestiones, en este orden:
Por honestidad, y porque ahorra dinero y disgustos:
No va a conseguir que le insonoricen el piso a cargo del vecino cuando el edificio es antiguo, cumple la norma de su época y el vecino simplemente camina. Esa es una reclamación sin fundamento, y los tribunales lo ven enseguida.
No va a conseguir el silencio. La ordenanza no prohíbe el ruido: prohíbe superar unos límites y unas conductas. Un edificio de vecinos transmite pasos, y un margen de eso hay que soportarlo.
No va a conseguir nada rápido si no documenta. Es la conclusión que repetimos en todas las guías de ruidos porque es la que decide los casos: sin avisos registrados, sin fechas y sin un informe técnico, no hay asunto, solo malestar.
En Madrid, según el artículo 16 de la ordenanza acústica, 30 dBA de día y tarde y 25 dBA de noche en dormitorios, y 35 y 30 dBA en estancias. Son límites de transmisión entre viviendas colindantes y obligan también al comportamiento, no solo a las instalaciones.
Si la licencia de obras se solicitó a partir del 24 de abril de 2009, el Documento Básico DB-HR exige que el nivel de ruido de impactos L'nT,w en un dormitorio o salón colindante con otra vivienda no sea mayor de 65 dB, y un aislamiento a ruido aéreo DnT,A no menor de 50 dBA. Para licencias anteriores regía la norma básica NBE-CA-88, que se expresaba en valores de laboratorio y no es directamente comparable con una medición hecha en el edificio.
Sí, si está dentro de plazo. La protección frente al ruido es un requisito de habitabilidad del artículo 3.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, y su incumplimiento está cubierto por la garantía de tres años del artículo 17.1.b), contada desde la recepción de la obra. El promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes.
Puede exigir que repongan las condiciones acústicas anteriores, no que cumplan una norma nueva. El apartado 6.2 del DB-HR obliga a que las sustituciones de materiales se hagan sin menoscabar las características acústicas del edificio, y en Madrid el artículo 20.2 de la ordenanza prohíbe que las modificaciones reduzcan la calidad acústica preexistente. Además, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal condiciona las obras en el piso a que no perjudiquen los derechos de otro propietario, y esa acción la ejercita el perjudicado individualmente, sin necesidad de acuerdo de la junta.
El forjado sí: el artículo 396 del Código Civil lo incluye expresamente entre los elementos estructurales comunes. El solado o pavimento no figura en esa enumeración y se considera revestimiento privativo. La distinción importa porque si la obra alteró el forjado se infringe la prohibición de alterar elementos comunes del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
No para acreditar nada. Puede orientarle sobre si vale la pena encargar un ensayo, pero el informe que sostiene una reclamación es el de un laboratorio acreditado, con ensayos distintos para ruido aéreo y para ruido de impactos.
El procedimiento de denuncia en detalle está en cómo denunciar el ruido de un vecino, y los límites generales de la ordenanza de Madrid en ruido de vecinos en Madrid. Si lo que le llega del piso de arriba son ladridos, el caso es distinto y lo tratamos en cómo denunciar a un perro que ladra.
Juan A. Bartolomé Hernández · Abogado · Colegiado nº 93.470 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid.
Ejerce en derecho civil e inmobiliario desde One Serrano (Calle Serrano 93, Madrid), con atención específica a conflictos de contaminación acústica, vicios constructivos y relaciones de vecindad. Acepta asuntos en toda España.