Antes de pedir una medición de decibelios, mire dónde está colgada la máquina. Si está en la fachada o en un patio, probablemente tiene un caso mucho más sólido del que cree, y no es por el ruido.
El split del vecino arranca a las tres de la madrugada, vibra contra el forjado y escupe aire caliente a su ventana. Usted pide presupuesto de un peritaje acústico, se entera de lo que cuesta y de que hay que medir de noche con las ventanas cerradas, y la cosa se queda ahí.
El error está en haber empezado por el ruido. En la mayoría de estos casos hay una vía más sólida, más barata de acreditar y mucho mejor respaldada por el Tribunal Supremo.
Esta guía tiene, en realidad, dos caminos, y conviene elegir el correcto desde el principio:
| Si la unidad exterior está… | Vía principal | Qué hay que probar |
|---|---|---|
| En la fachada o en un patio | Alteración de elemento común (art. 7.1 LPH + art. 396 CC) | Que está ahí y que no hay autorización válida. Nada más. |
| Dentro de su propiedad exclusiva (terraza privativa, azotea de uso privativo) | Inmisión acústica (ordenanza + arts. 1908 y 590 CC) | Superación de límites: pericial acústica y mediciones nocturnas |
La diferencia de dificultad entre las dos columnas es enorme. En la primera no hay que medir nada.
El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes, y nombra expresamente lo que aquí importa: «las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración»; los «patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores […] incluso aquéllos que fueren de uso privativo»; y las instalaciones «de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos […] todas ellas hasta la entrada al espacio privativo».
Tres consecuencias que conviene no pasar por alto:
Y el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal cierra el paso con una fórmula tajante. Permite al propietario modificar «los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél» —de su piso— con condiciones, y añade: «En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna.»
Hay dos resoluciones que conviene conocer, y un hallazgo negativo que es igual de importante.
La sentencia 453/2016, de 1 de julio de 2016 (ponente Arroyo Fiestas) resolvió el caso de cinco aparatos de aire acondicionado instalados en la fachada de un patio interior de un edificio de San Fernando de Henares. El Tribunal ordenó su retirada, la reposición de la fachada a su estado anterior y la reparación de los daños. Razonó que la promoción «tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada», y que «se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa».
La sentencia 751/2012, de 5 de diciembre de 2012 (ponente Seijas Quintana) confirmó la retirada de un aparato instalado en la fachada de un patio central, y rechazó expresamente la alegación de consentimiento tácito porque «la comunidad trató el asunto y acordó que no era el lugar en el cual podía llevarse a cabo la instalación».
Por instalación en elemento común, la doctrina del Tribunal Supremo es clara y reiterada: la unidad exterior en fachada o patio altera la configuración externa de un elemento común y debe retirarse si falta la autorización exigible, con reposición a costa de quien la puso.
Por ruido, en cambio, no existe un cuerpo de doctrina del Tribunal Supremo que ordene retirar aparatos de aire acondicionado por razón del nivel sonoro. La razón es estructural: esos pleitos se resuelven en primera instancia y en Audiencia, y llegan poco a casación. El marco del Supremo para el ruido es el general de inmisiones, no uno específico de climatización.
Lo sensato es acumular ambas acciones, pero sabiendo cuál de las dos gana el pleito.
Es la defensa estándar, y no funciona. La sentencia 540/2016, de 14 de septiembre de 2016 (recurso 2422/2014, ponente Salas Carceller, ROJ STS 4048/2016) estableció que la acción por la que se reclama la restitución de un elemento común a su estado anterior «es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 del Código Civil», descartando el plazo de las acciones personales del artículo 1964.
Dicho lo cual, no cante victoria: el verdadero campo de batalla en los aparatos antiguos no es la prescripción sino el consentimiento tácito y la igualdad de trato. Si en esa misma fachada hay otras seis máquinas que la comunidad nunca ha cuestionado, su vecino alegará tolerancia y trato discriminatorio, y esa alegación sí tiene recorrido. Antes de reclamar contra una sola máquina, mire cuántas hay.
Conviene separar además las dos pretensiones, porque prescriben distinto: la retirada es acción real con treinta años; la indemnización por el ruido padecido es acción personal del artículo 1964.2, con cinco años, aunque con una regla que ayuda mucho en inmisiones continuadas: «en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan».
Aquí es donde más se equivocan los artículos divulgativos, porque no hay una única respuesta.
El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su inciso final, somete a «el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación» una lista de supuestos entre los que figura expresamente «cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes».
Colgar una máquina de la fachada es una modificación de una cosa común. Por tanto, la mayoría mínima es de tres quintos, y no basta la mayoría simple del artículo 17.7 que las comunidades suelen aplicar.
Se sube el escalón en dos casos:
Pida en la comunidad el acta donde se autorizó la instalación. Con mucha frecuencia no existe, o existe con una mayoría insuficiente, y eso es su caso resuelto.
Si la máquina está en propiedad exclusiva, o si quiere acumular esta acción a la anterior, estos son los números.
La ordenanza acústica de Madrid tiene un artículo dedicado a los aparatos domésticos que menciona el aire acondicionado por su nombre. El artículo 46 dispone:
«Los propietarios o usuarios de receptores de radio, televisión, equipos de música, electrodomésticos, aparatos de aire acondicionado o instrumentos musicales y, en general de cualquier fuente sonora de carácter doméstico, deberán instalarlos y ajustar su uso, de manera que su funcionamiento cumpla con las limitaciones establecidas en los artículos 15 y 16 de la presente ordenanza, con el fin de no perturbar la buena convivencia. […] Asimismo, deberán cumplir con los límites de vibraciones aplicables al espacio interior establecidos en el artículo 17.»
Fíjese en que remite a dos artículos, no a uno. Son dos barreras acumulativas y se miden en sitios distintos: el artículo 15 en el medio ambiente exterior, según el área acústica; el artículo 16 dentro del local receptor, es decir, dentro de su salón o su dormitorio.
Y el artículo 16 es mucho más exigente:
| Recinto receptor (uso residencial) | Día 7–19 h | Tarde 19–23 h | Noche 23–7 h |
|---|---|---|---|
| Dormitorios | 30 dBA | 30 dBA | 25 dBA |
| Estancias | 35 dBA | 35 dBA | 30 dBA |
De aquí sale el consejo táctico más útil del apartado: el caso típico de la unidad en patio interior es el que cumple el artículo 15 e incumple el 16, porque el patio concentra y devuelve el ruido hacia los dormitorios. Si la medición se hace solo en el exterior, el aparato «pasa». Hay que medir dentro del dormitorio y en período nocturno.
Dos cautelas. La primera: tanto el artículo 15 como el 16 admiten un margen, y consideran cumplido el límite mientras no se exceda «en 5 dBA o más», de modo que el umbral real de incumplimiento está en el límite más cinco. Es donde fallan muchos dictámenes. La segunda: existe además un precepto que es la base para exigir no la insonorización sino el traslado del aparato. El artículo 22.1 obliga a que las instalaciones de climatización del edificio «deberán instalarse con las condiciones necesarias de ubicación y aislamiento» para no superar los límites de los artículos 15, 16 y 17.
Por cierto: esa regla de ubicación la da la ordenanza municipal, no el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios. El RITE se limita, en su artículo 11.4, a exigir que «el riesgo de molestias o enfermedades producidas por el ruido y las vibraciones de las instalaciones térmicas, estará limitado», y remite al Código Técnico. No contiene distancias ni reglas de emplazamiento de las unidades exteriores. Es una cita que se hace mal con mucha frecuencia.
Cuando una unidad exterior está anclada a la fachada o al forjado, lo que entra en la vivienda muchas veces no es ruido aéreo sino vibración transmitida por la estructura. Y eso tiene su propio régimen, que casi nunca se invoca.
El artículo 17 de la ordenanza exige que «todo nuevo emisor generador de vibraciones deberá respetar los límites de transmisión a locales acústicamente colindantes fijados como objetivos de calidad acústica en la tabla F del apartado 3 del anexo II». Para uso residencial, ese límite es un índice Law de 75.
Y el artículo 30 añade que todo equipo o máquina generador de vibraciones «se instalará y mantendrá con las precauciones necesarias para reducir al máximo posible los niveles transmitidos por su funcionamiento».
Un detalle que importa según la antigüedad del aparato: la tabla F se refiere a nuevos emisores. Para los instalados antes de la entrada en vigor de la ordenanza, en 2011, el anexo IV establece un procedimiento y unos valores distintos, con otro índice. Si el split del vecino es anterior, hay que ir por ahí.
Este apartado es el que más sorprende, y con frecuencia el más útil, porque se acredita con un termómetro y una cinta métrica.
La ordenanza de Madrid no es solo acústica: es de protección contra la contaminación acústica y térmica. Y fija un límite propio para el calor que expulsa un aparato de aire acondicionado. Lo dice dos veces, en el artículo 22.4 para las instalaciones de los edificios y en el artículo 31.2 para las actividades:
«La transmisión de calor que originen las instalaciones de aire acondicionado no podrá en ningún caso elevar la temperatura en el interior de los locales o viviendas próximos en más de 3 °C, medidos a 1,10 metros de distancia de la ventana más afectada por la instalación, estando aquella abierta.»
Y el artículo 31.1 exige además que las instalaciones que generen o radien calor dispongan del aislamiento térmico necesario para que los cerramientos de los locales o viviendas colindantes «no sufran un incremento de temperatura superior a 3 °C sobre la existente con el generador parado».
Compárelo con lo que exige acreditar un incumplimiento acústico —laboratorio acreditado, medición nocturna, ventanas cerradas, series de tres medidas, margen de 5 dBA— y entenderá por qué conviene incluir siempre este punto en la denuncia cuando el aparato descarga hacia su ventana. El parámetro es objetivo, está tasado en la ordenanza y es barato de documentar.
Solo con la autorización de la comunidad que corresponda. La fachada es elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil, incluyendo su imagen o configuración, y el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario realizar alteración alguna en el resto del inmueble. La mayoría mínima es la de tres quintos del artículo 17.4, y puede exigirse unanimidad si se afecta a los estatutos.
En Madrid debe respetar simultáneamente los artículos 15 y 16 de la ordenanza acústica. El más exigente en la práctica es el 16, que mide dentro de su vivienda: 30 dBA de día y tarde y 25 dBA de noche en dormitorios, y 35 y 30 dBA en estancias, con un margen de tolerancia de 5 dBA.
La acción para reclamar la retirada y la reposición de un elemento común es real y prescribe a los treinta años, según la sentencia del Tribunal Supremo 540/2016, de 14 de septiembre de 2016. Distinto es que el vecino alegue consentimiento tácito de la comunidad o trato discriminatorio si hay otros aparatos tolerados en la misma fachada: esa es la defensa que de verdad puede frenar la reclamación.
Sí, y es lo más fácil de acreditar. Los artículos 22.4 y 31.2 de la ordenanza de Madrid prohíben que la transmisión de calor de una instalación de aire acondicionado eleve la temperatura en el interior de las viviendas próximas en más de 3 °C, medidos a 1,10 metros de la ventana más afectada y con esa ventana abierta.
El artículo 22.1 de la ordenanza obliga a que las instalaciones de climatización se instalen «con las condiciones necesarias de ubicación y aislamiento» para no superar los límites. La ubicación está expresamente en la norma, de modo que el traslado es una pretensión fundada, no una petición de máximos.
No. El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios exige en su artículo 11.4 que el riesgo de molestias por ruido y vibraciones esté limitado y remite al Documento Básico DB-HR del Código Técnico, pero no establece distancias ni reglas de emplazamiento de las unidades exteriores. Esa regla la da la ordenanza municipal.
Entonces no hay alteración de elemento común y la vía es la acústica y térmica: los límites de los artículos 15, 16 y 17 de la ordenanza, el de temperatura de los artículos 22.4 y 31.2, y en la vía civil la acción por inmisiones de los artículos 590 y 1908 del Código Civil.
Juan A. Bartolomé Hernández · Abogado · Colegiado nº 93.470 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid.
Ejerce en derecho civil e inmobiliario desde One Serrano (Calle Serrano 93, Madrid), con atención específica a propiedad horizontal, contaminación acústica e instalaciones en elementos comunes. Acepta asuntos en toda España y trabaja habitualmente con administradores de fincas.