Casi todos los precarios nacen de un gesto generoso: un piso que se deja a un hijo, a una pareja, a un hermano. El problema no es recuperar la vivienda. Es haber escrito, años atrás, una sola frase de más.
El desahucio por precario es el procedimiento con el que quien tiene derecho a poseer un inmueble recupera su posesión frente a alguien que lo ocupa gratuitamente y sin título. Dicho así suena a conflicto entre extraños. No lo es: la inmensa mayoría de los precarios que se pleitean en España son familiares. Un piso que se dejó a un hijo, a un hermano, a una pareja que entonces era parte de la familia, o a un conocido «mientras se colocaba». Años después, ese gesto se ha convertido en una vivienda que no se puede vender, alquilar ni habitar.
Esta guía explica cómo se recupera, qué ha cambiado en 2025 y 2026 —y ha cambiado bastante— y, sobre todo, dónde se pierden estos asuntos, que casi nunca es donde el propietario espera.
La Ley de Enjuiciamiento Civil no define el precario. Lo que hace su artículo 250.1.2.º es señalar el cauce, al atribuir al juicio verbal las demandas:
«Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.»
La definición es obra de la jurisprudencia. La formulación que hoy se cita es la de la sentencia del Tribunal Supremo 605/2022, de 16 de septiembre (rec. 3087/2020, ponente Seoane Spiegelberg, ROJ STS 3399/2022), que lo describe como
«una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión».
De ahí salen los tres elementos que hay que acreditar, y que conviene tener presentes porque cada uno de ellos es un frente de defensa:
El segundo elemento es el que más pleitos decide, y el que más propietarios subestiman. La pregunta no es cómo llamaron las partes a lo que el ocupante entregaba, sino si lo que entregaba respondía a la cesión del uso. Un ingreso mensual regular, aunque sea modesto y aunque nadie firmara nada, puede bastar para que el juzgado entienda que hubo arrendamiento verbal y desestime una demanda de precario. Si en su caso ha habido pagos, ese es el primer punto que hay que analizar, antes que ningún otro.
Es el error de encuadre más frecuente y el más caro, porque no se descubre hasta la sentencia. El precario presupone que el ocupante entró con el consentimiento o la tolerancia de quien tenía derecho a poseer. Quien entra en una vivienda por la fuerza o clandestinamente nunca fue tolerado, y su caso no es un precario.
Para esos supuestos el legislador previó un cauce propio: el párrafo segundo del artículo 250.1.4.º LEC, el llamado desahucio exprés, en el que además la oposición del demandado está tasada. El artículo 444.1 bis LEC dispone que en esos casos «la oposición del demandado podrá fundarse exclusivamente en la existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda o en la falta de título por parte del actor».
En el precario no existe esa limitación. El artículo 444 tasa las causas de oposición en el desahucio arrendaticio por impago y en los supuestos de los ordinales 4.º, 7.º, 10.º y 11.º del artículo 250.1, pero no en el 2.º. El demandado en precario puede alegar cualquier título que a su juicio legitime su posesión: un comodato, un arrendamiento verbal, un derecho de uso atribuido en un procedimiento de familia, una copropiedad, un usufructo o un derecho hereditario. Y el juzgado tendrá que examinarlo.
Esto explica por qué el precario, pese a tramitarse por juicio verbal, no es un procedimiento «rápido» en el sentido en que suele venderse. Es un procedimiento plenario: se discute el fondo, y se resuelve con fuerza de cosa juzgada.
Cambian mucho entre sí, y el punto que decide cada uno es distinto:
| Situación | Quién demanda | El punto que decide el caso |
|---|---|---|
| El hijo mayor de edad que sigue en un piso de los padres | Los padres propietarios | Si la cesión tuvo plazo o un uso concreto y determinado |
| El piso cedido al hijo y a su pareja, que después se separan | Los propietarios (suegros) | Que la atribución del uso en el divorcio no vincula al tercero propietario |
| Vivienda privativa de uno de los miembros de la pareja, tras la ruptura | El propietario | Que el otro conviviente carecía de título propio |
| La casa heredada que ocupa uno de los hermanos en exclusiva | Los coherederos, incluso uno solo | La legitimación individual en beneficio de la comunidad |
| El amigo, el cuidador o el empleado al que se dejó el piso | El propietario | La revocación acreditada de la tolerancia |
| El ocupante que permanece tras la adjudicación del inmueble | El adquirente o adjudicatario | Si el ocupante tiene algún título oponible al nuevo titular |
El último supuesto ha sido tratado en Pleno por la Sala Primera en su sentencia 1217/2023, de 7 de septiembre (ponente Díaz Fraile, ROJ STS 3610/2023), a propósito de la situación posesoria tras una ejecución hipotecaria.
Es el supuesto que más se consulta y el que más incomoda plantear. Jurídicamente no tiene nada de excepcional: si el piso es de los padres, la ocupación es gratuita y no se pactó plazo ni un uso concreto, hay precario y la acción prospera. Lo que decide el caso no es el parentesco, sino si aquella cesión puede reconstruirse hoy como un comodato con uso determinado —lo que se explica en el apartado siguiente— y, sobre todo, qué se puso por escrito en su momento.
Aquí se pierden los precarios familiares. El Código Civil regula en su artículo 1740 el comodato: el préstamo de una cosa no fungible para que se use durante cierto tiempo y se devuelva, gratuitamente. Y establece dos reglas que son el eje de todo:
Toda la batalla se libra, por tanto, sobre qué es un uso concreto y determinado. Y el Tribunal Supremo ha sido exigente: no basta con una finalidad genérica.
La resolución más reciente y más clara es la sentencia 1273/2026, de 21 de julio (rec. 7016/2025, ponente Orellana Cano, ROJ STS 3345/2026), que declara que una referencia genérica a la necesidad de vivienda no constituye un uso determinado. En términos llanos: ceder un piso «mientras lo necesites» es precario, no comodato, porque deja la duración al arbitrio exclusivo del cesionario.
Y aunque en su día existiera un comodato, puede degradarse. La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2010 (rec. 2541/2005, ponente García Varela, ROJ STS 778/2010) establece que cuando la ocupación se perpetúa o el cumplimiento del fin queda al arbitrio del ocupante, concluye el comodato y el título se transforma en precario. En la misma línea, la sentencia de 30 de junio de 2009 (rec. 1738/2004, ponente Corbal Fernández, ROJ STS 3899/2009) obliga a examinar si existió un uso específico y definido frente al uso genérico de vivienda.
El propietario que demanda suele tener un problema de prueba que ha creado él mismo, años antes y de buena fe. Un mensaje de WhatsApp diciendo «quedaos ahí hasta que termines la carrera». Un correo con un «hasta que encontréis algo». Un documento privado firmado en su día para tranquilizar a alguien.
Esas frases son exactamente lo que la defensa necesita para sostener que hubo comodato con uso determinado y que el plazo no ha vencido. Antes de requerir a nadie, reúna todo lo que usted escribió sobre esa cesión y léalo con ojos de abogado contrario. Es mucho mejor saberlo antes de demandar que descubrirlo en la vista.
La ley no exige requerir al ocupante antes de demandar en precario. En la práctica conviene casi siempre, por tres razones: fija la fecha a partir de la cual la posesión carece de todo amparo, impide que el demandado sostenga que nunca supo que debía marcharse, y pesa en la decisión sobre costas, donde el artículo 394.1 LEC permite al tribunal apreciar serias dudas de hecho o de derecho.
La forma importa: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, con un plazo razonable de salida. Un mensaje o una conversación no acreditan lo mismo, y en este procedimiento la prueba de que la tolerancia se revocó es la mitad del caso.
Este es el cambio que más demandas de precario está inadmitiendo y el que con más frecuencia se pasa por alto, porque no está en la LEC, sino en una ley orgánica de reforma de la Justicia.
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige desde el 3 de abril de 2025 acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar la demanda civil. Su artículo 5.2 impone ese requisito de procedibilidad «en todos los procesos declarativos del Libro II y en los procesos especiales del Libro IV» de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con ocho excepciones tasadas:
El desahucio por precario no está en esa lista. Es un proceso declarativo del Libro II, y por tanto le alcanza la regla general.
La confusión habitual está en la quinta excepción. Excluye la tutela sumaria de la posesión «por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute»: eso es el interdicto del artículo 250.1.4.º, no el precario del 250.1.2.º. Quien cedió un piso no ha sido despojado de nada; reclama la devolución de lo que entregó voluntariamente. La excepción no le ampara.
La consecuencia procesal es severa. El artículo 403.2 LEC ordena no admitir las demandas «cuando no se hagan constar las circunstancias a las que se refiere el segundo párrafo del apartado 3 del artículo 399 en los casos en que se haya acudido a un medio adecuado de solución de controversias por exigirlo la ley como requisito de procedibilidad». Es decir: la demanda debe describir el intento de negociación previa y acompañar el documento que lo acredite, o no se admite.
Y hay un segundo efecto, menos comentado: la LO 1/2025 ha vinculado la condena en costas a la conducta de las partes ante ese trámite, de modo que rehusar sin justa causa participar en el MASC tiene consecuencias económicas en el pleito posterior.
Conviene decir también lo que no suele decirse: en los precarios familiares, que son la mayoría, este trámite no es una formalidad vacía. Es la última ocasión de resolver el asunto sin que dos partes de la misma familia se vean en un juzgado, y funciona más veces de las que se cree.
El artículo 250.1.2.º legitima al «dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca». La pregunta práctica es otra: cuando la vivienda pertenece a varios, ¿hacen falta todos?
No. Un solo copropietario o coheredero puede ejercitar la acción, porque redunda objetivamente en beneficio de la comunidad. La sentencia del Tribunal Supremo 198/2023, de 9 de febrero (rec. 4646/2022, ponente Parra Lucán, ROJ STS 331/2023) reconoció la legitimación de los copropietarios del cincuenta por ciento frente a los ocupantes autorizados por la otra copropietaria, razonando que ésta carecía del poder de disposición en exclusiva y que la acción beneficia a la comunidad, con apoyo en los artículos 394 y 398 del Código Civil.
La doctrina se ha reiterado en la sentencia 272/2026, de 20 de febrero (rec. 9968/2024, ponente Almenar Belenguer, ROJ STS 756/2026), que admite la legitimación individual para el desahucio por precario frente a un tercero sin el consentimiento y aun con la oposición del otro cotitular.
Esto resuelve el caso más frecuente en herencias: tres hermanos heredan la casa, uno vive en ella y los otros dos quieren venderla. No hace falta unanimidad para demandar. Ahora bien, recuperar la posesión y deshacer la copropiedad son dos cosas distintas: si lo que se busca es salir del proindiviso, la acción es la de división de la cosa común o extinción de condominio, y conviene decidir desde el principio cuál de las dos —o en qué orden— interesa ejercitar.
El artículo 447.2 LEC enumera las sentencias de juicio verbal que no producen efectos de cosa juzgada —la tutela sumaria de la posesión, el desahucio arrendaticio por impago o por expiración del plazo y las demás pretensiones que la ley califique de sumarias— y no menciona el precario.
Tiene dos consecuencias prácticas importantes. La primera, que no cabrá un juicio declarativo posterior sobre la misma cuestión posesoria: lo que se decida, se decide para siempre. La segunda, que sí cabe reconvención, porque el artículo 438.2 la prohíbe únicamente en los verbales que terminan por sentencia sin efectos de cosa juzgada. Conviene contar con ello: el demandado puede reconvenir, y eso amplía el objeto del pleito.
Es hoy lo que más puede alargar un desahucio por precario, y casi nadie lo asocia a este procedimiento porque se suele explicar como si fuera cosa de arrendamientos. No lo es.
El artículo 441.5 LEC empieza así: «En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada…». El número 2.º es el precario. No hay duda interpretativa: el trámite se aplica.
Cuando concurren esos dos requisitos —procedimiento de los ordinales citados y vivienda habitual del demandado—, el decreto de admisión informa al demandado de la posibilidad de acudir a las Administraciones competentes en materia de vivienda y servicios sociales, y el juzgado lo comunica de oficio a esas Administraciones, que disponen de diez días para confirmar si existe situación de vulnerabilidad y proponer, en su caso, una alternativa habitacional.
Recibida esa información, el artículo 441.6 permite al tribunal suspender el proceso mediante auto, con un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es persona física y de cuatro meses si es persona jurídica. Y el artículo 441.7 obliga a una valoración ponderada y proporcional del caso concreto, apreciando también las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir en la parte actora.
Dos lecturas prácticas de esto. La primera: si usted demanda como persona física, el techo de la suspensión son dos meses, no cuatro. La segunda, que suele olvidarse: su propia situación cuenta. Un propietario mayor, con pocos ingresos, que necesita el inmueble o su venta, tiene derecho a que esa circunstancia se acredite y se pondere. Merece la pena documentarla desde la demanda y no esperar al incidente.
La suspensión extraordinaria de lanzamientos por vulnerabilidad económica y social, la que se venía prorrogando año tras año desde el Real Decreto-ley 11/2020, no está vigente. Su vigencia se agotó el 31 de diciembre de 2025, y las dos prórrogas aprobadas después decayeron al no ser convalidadas por el Congreso:
A la fecha de esta guía no hay moratoria extraordinaria de lanzamientos en vigor. No lo confunda con el trámite del artículo 441.5 a 7: aquélla era una medida excepcional y temporal; éste es derecho ordinario desde la Ley 12/2023 y sigue plenamente aplicable al precario. Es una materia que ha cambiado cuatro veces en catorce meses, así que compruebe su estado en el momento de actuar.
Es el supuesto más doloroso y el que más consultas genera. Unos padres ceden un piso al hijo y a su pareja. El matrimonio se rompe. El juzgado de familia atribuye el uso de la vivienda familiar al cónyuge que queda con los hijos menores. Y ese cónyuge no es hijo de los propietarios.
La pregunta que hacen siempre los propietarios es si esa resolución del juzgado de familia les ata. La respuesta del Tribunal Supremo es que no: el derecho de uso atribuido en un procedimiento matrimonial es un derecho de carácter familiar, no un derecho real, y no puede oponerse al tercero propietario que había cedido la vivienda por mera tolerancia.
La Sala Primera fijó esa doctrina en Pleno, en dos sentencias de enero de 2010:
La línea venía de antes. La sentencia de 2 de octubre de 2008 (rec. 1745/2003, ponente Sierra Gil de la Cuesta, ROJ STS 4872/2008) ya había declarado que la situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular, para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar, «es la propia de un precarista». Y se ha confirmado después, entre otras, en la sentencia 279/2016, de 28 de abril (rec. 1003/2014, ponente Pantaleón Prieto, ROJ STS 1890/2016).
Dicho esto, hay que señalar los dos límites, porque son donde se pierden estas demandas:
Sobre la duración conviene ser honesto, porque circula mucha cifra alegre. Lo que la ley fija son plazos para trámites concretos, no para el conjunto:
| Trámite | Plazo legal | Norma |
|---|---|---|
| Contestación a la demanda | 10 días | art. 438.1 LEC |
| Señalamiento de la vista | 5 días desde la contestación | art. 440 LEC |
| Celebración de la vista | máximo 1 mes | art. 440 LEC |
| Sentencia | 10 días desde la vista | art. 447.1 LEC |
| Informe de los servicios sociales | 10 días | art. 441.5 LEC |
| Suspensión por vulnerabilidad | hasta 2 meses (actor persona física) o 4 (jurídica) | art. 441.6 LEC |
| Espera antes de ejecutar | 20 días desde la firmeza | art. 548 LEC |
El tiempo real depende de la carga del juzgado, de si se celebra vista, de si se activa el trámite de vulnerabilidad y, sobre todo, de si hay apelación. Cualquier artículo que le prometa una duración cerrada le está vendiendo algo. Lo que sí puede hacerse desde el principio es medir los factores que en su caso concreto alargan o acortan el procedimiento, y decirle con qué escenario debe contar.
Sobre el coste, tres datos ciertos:
Es el procedimiento por el que quien tiene derecho a poseer un inmueble —el propietario, el usufructuario o cualquier otro titular— recupera su posesión frente a quien lo ocupa gratuitamente y sin título que lo justifique. Se tramita por juicio verbal, conforme al artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Jurídicamente sí, si la ocupación es gratuita y no existió plazo ni un uso concreto y determinado. La mayoría de los desahucios por precario son precisamente familiares. El punto que decide el caso es si la cesión puede calificarse de comodato con uso determinado, en cuyo caso el propietario debe esperar a que ese uso concluya.
Sí. El Tribunal Supremo ha establecido en Pleno que el derecho de uso atribuido en un procedimiento de familia es un derecho de carácter familiar y no un derecho real, y que no puede oponerse al tercero propietario que había cedido la vivienda por mera tolerancia. Así lo fijaron las sentencias de 14 y de 18 de enero de 2010, confirmadas después, entre otras, por la 279/2016, de 28 de abril.
La ley fija plazos para cada trámite —diez días para contestar, un mes como máximo para la vista, diez días para dictar sentencia— pero no para el conjunto del procedimiento. La duración real depende de la carga del juzgado, de si se activa el trámite de vulnerabilidad del artículo 441 y de si hay apelación. Desconfíe de quien le dé una cifra cerrada sin conocer su caso.
Sí, siempre. La excepción que permite comparecer por uno mismo sólo alcanza a los juicios verbales determinados por razón de la cuantía cuando ésta no supera los 2.000 euros. El precario es un juicio verbal por razón de la materia, así que esa excepción no opera nunca, cualquiera que sea el valor del inmueble.
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir a un medio adecuado de solución de controversias como requisito de procedibilidad en los procesos declarativos civiles, y el desahucio por precario no figura entre las ocho materias excluidas. Si no se acredita ese intento, la demanda no se admite.
Paralizarlo no, pero sí suspenderlo temporalmente. Cuando el inmueble es la vivienda habitual del demandado, el artículo 441.5 a 7 de la LEC prevé la comunicación a los servicios sociales y permite al tribunal suspender el proceso hasta dos meses si el demandante es persona física y hasta cuatro si es persona jurídica. La suspensión extraordinaria de lanzamientos que se prorrogaba desde 2020 no está vigente.
No es el cauce adecuado. El precario presupone que el ocupante entró con el consentimiento o la tolerancia del titular. Quien accede a una vivienda por la fuerza o clandestinamente nunca fue tolerado, y su caso se encauza por el párrafo segundo del artículo 250.1.4.º de la LEC, con causas de oposición tasadas en el artículo 444.1 bis.
Juan A. Bartolomé Hernández · Abogado · Colegiado nº 93.470 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid.
Ejerce en One Serrano Abogados, en Calle Serrano 93, Madrid, en derecho inmobiliario, contractual y bancario. Esta guía se ha redactado contrastando cada precepto en el texto consolidado del BOE y cada resolución en la base de datos del CENDOJ, con indicación de su ROJ para que cualquier lector pueda comprobarlas.